Was ist die Zweitwohnungsteuer?
Die Zweitwohnungsteuer ist eine örtliche Aufwandsteuer, die von der Stadt bzw. der Gemeinde erhoben wird. Ziel mancher Steuererheber ist dabei nicht nur ihren Haushalt zu verbessern, sondern auch dem Einwohnerschwund entgegenzuwirken. In Deutschland betrug das Steueraufkommen im Jahr 2013 rund 110 Millionen Euro. Generell betrifft die Steuer alle Personen, die im jeweiligen Ort einen Zweitwohnsitz innehaben. Rechtsgrundlagen für die Erhebung einer Zweitwohnungsteuer sind Art. 105 Abs. 2a GG, die Kommunalabgabengesetze der Länder und die Satzungen der betreffenden Gemeinden. Je nach Satzung, kann die Steuer unter verschiedenen Namen gefunden werden:
- Zweitwohnungsteuer
- Zweitwohnungssteuer
- Zweitwohnungsabgabe
Weitere inoffizielle Bezeichnungen sind u.a. Zweitwohnsitzsteuer, Nebenwohnsitzsteuer oder Nebenwohnungsteuer. Der Unterschied zwischen Zweitwohnung und Nebenwohnung liegt hierbei in der Herkunft. Während der erste Begriff aus dem Steuerrecht stammt, kommt Letzterer aus dem Melderecht.
Wer muss die Zweitwohnungsteuer zahlen?
Generell ist derjenige steuerpflichtig, der Inhaber der Zweitwohnung ist. Es kommt dabei nicht darauf an, wer der Eigentümer ist, sondern wem die Wohnung dient. Somit müssen Eigentümer, bei Mietverhältnissen die Mieter, aber auch unentgeltliche Nutzer, die beim Einwohnermeldeamt eine Zweitwohnung (Nebenwohnung) angemeldet haben - oder dazu verpflichtet sind - für die Steuer aufkommen. Ausnahmen und Befreiungen werden in einem Abschnitt weiter unter behandelt.
Wofür genau muss gezahlt werden?
Die Steuerpflicht entsteht, wenn eine Zweitwohnung gehalten wird. Dies gilt auch, wenn Haupt- und Zweitwohnung im gleichen Ort liegen. Eine Zweitwohnung ist eine zu privaten Zwecken genutzte Wohnung, die jedoch nicht als Hauptwohnung dient. Das heißt, es ist jede Wohnung die melderechtlich als Nebenwohnung erfasst ist oder zu erfassen wäre. Was wiederum unter einer “Wohnung” verstanden wird, kann je nach Stadt und Gemeinde unterschiedlich sein. In Bremen z.B. sind Räume, die zum Wohnen und Schlafen bestimmt sind und zu denen zusätzlich eine Toiletten- und Küchennutzung (oder Kochnische) gehört, Gegenstand einer Erhebung. Andere Kommunen verstehen jedoch darunter, lediglich einen umschlossenen Raum, der zum Schlafen genutzt wird (z.B. Dortmund). Darüber hinaus fallen auch mancherorts Garten- oder Blockhütten unter eine Nebenwohnung, obwohl sie gar keinen ordentlichen Schlafplatz besitzen. Folgende Beispiele sollen die generellen Regelungen weiter veranschaulichen.
Beispiel: Wohngemeinschaft (WG)
Dieses Beispiel betrifft besonders häufig Studenten, die ihren ersten Wohnsitz bei ihren Eltern nicht aufgeben wollen (z.B. aus Versicherungsgründen) und für das Studium in eine andere Stadt in eine Wohngemeinschaft ziehen. Fast ausnahmslos (s.u. Ausnahmen) gilt die Zweitwohnungsteuer auch hier. Jedoch muss nur für die Räume, die alleine genutzt werden und anteilig für Gemeinschaftsräume (z.B. Küche, Bad, Flur) bezahlt werden.
Beispiel: Unentgeltlich bei Freunden oder Verwandten leben
Auch wenn man kostenlos bei Freunden oder Verwandten unterkommt, muss man Zweitwohnungsteuern bezahlen. Häufig dient die ortsübliche Miete als Bemessungsgrundlage. Wie bei der WG, kann diese Miete entsprechend der Personenzahl aufgeteilt werden.
Beispiel: Eigener genutzter Wohnraum
Wohnungen im eigenen Grundstück bzw. Eigentumswohnungen sind auch dann noch steuerpflichtig, wenn sie von dem Eigentümer selbst genutzt werden.
Beispiel: Gartenhütte, Laube und Wohnwagen
Auch diese Unterkunftsarten sind generell zu besteuern. Auf die tatsächliche Nutzung kommt es hierbei nicht an. Grundlegend gilt: Sind die Räumlichkeiten zum dauernden Wohnen geeignet, muss bezahlt werden. Wer also seinen Wohnwagen mehr oder weniger das ganze Jahr über auf einem Campingplatz stehen hat, kann zur Kasse gebeten werden. Ist dieser nun in den Wintermonaten geschlossen, wodurch das Wohnen dort nicht mehr möglich ist, muss für diese Zeit keine Steuern bezahlt werden. Auch eine Gartenhütte kann steuerpflichtig sein (siehe Urteil Az. 8 K 907/12), wenn sie über eine Strom- und Wasserversorgung sowie eine Küchennische verfügt. Hingegen stellte das Bundesbauministerium klar, dass Schrebergärtner nicht besteuert werden dürfen, da das Kleingartengesetz eine "Wohnnutzung" der Lauben untersage.
Wer erhebt die Zweitwohnungsteuer?
Die Steuer wird von den Gemeinden erhoben. Das Grundgesetz erlaubt den Ländern eine örtliche Aufwandsteuer zu erheben. In Berlin, Bremen und Hamburg (Stadtstaaten) gibt es dafür Landesgesetze, in den anderen Bundesländern wurde die Steuerkompetenz auf die Gemeinden übertragen.
Wie wird die Zweitwohnungsteuer angemeldet?
Informationen hierzu findet man generell in den Satzungen der betroffenen Gemeinden. Zwar steht der Bürger in der Meldepflicht, die Stadt ist jedoch dafür verantwortlich die Steuerpflichtigen zu erfassen. Auf Basis der Meldedaten werden die Steuerpflichtigen direkt angeschrieben und aufgefordert eine (meiste beliegende) Steuererklärung auszufüllen. Das Schreiben geht meist sowohl an die Haupt- als auch an die Nebenwohnung der Betroffenen.
Wie hoch ist die Zweitwohnungsteuer?
Den höchsten Steuersatz hat das baden-württembergische Überlingen mit 32 %, gefolgt von Konstanz mit 25 %. In der Regel beträgt der Steuersatz jedoch um die 10 %.
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Zweitwohnsitz-Steuersätze der 5 größten deutschen Städte |
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Berlin |
5 % (15 % ab 01.01.2019) |
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Hamburg |
8 % |
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München |
9 % |
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Köln |
10 % |
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Frankfurt am Main |
keine |
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… der Jahresnettokaltmiete |
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Das Einkommen spielt bei der Steuerhöhe keine Rolle. Darüber hinaus ist es unerheblich, ob es sich bei der Nebenwohnung um eine Eigentums- oder Mietwohnung handelt. Bei Eigentumswohnungen wird eine ortsübliche Vergleichsmiete als Bemessungsgrundlage herangezogen. Bei Mietwohnungen wird dagegen mit der Jahreskaltmiete gearbeitet. Die Kaltmiete ist die Grundmiete ohne Betriebs- und Heizungskosten und ist den Mietverträgen zu entnehmen. Zahlt der Bewohner der Zweitwohnung keine Miete, tritt an deren Stelle der Betrag, der sich bei Anwendung des jeweils gültigen Mietspiegels ergibt. In einzelenen Gemeinden dient die Jahresrohmiete (Kaltmiete mit bestimmten kalten Betriebskosten) bzw. die Wohnfläche als Bemessungsgrundlage.
Rechenbeispiel:
Beträgt beispielsweise die Nettokaltmiete 350 Euro pro Monat (350 x 12 = 4.200 Euro im Jahr) und beträgt der Steuersatz 10 %, werden im Jahr 420 Euro Steuern fällig.
Wann kann man von der Steuer befreit werden?
Die Zweitwohnungsteuer ist eine Aufwandsteuer, das heißt es sollen die Personen belastet werden, die sich den Aufwand leisten können, zwei Wohnungen für den persönlichen Lebensbedarf zu halten. Denkt man an Ferienwohnungen ist dies verständlich. Bei Pendlern oder Studenten dagegen, ist die Zweitwohnung allerdings häufig eine Notwendigkeit, die bereits ohne zusätzliche Steuer Belastungen mit sich bringt.
Pendler: Generell kann ein Pendler seine Ausgaben, somit auch die Zweitwohnungsteuer, im Rahmen des Einkommensteuergesetzes als Werbungskosten (EStG §9 Abs. 1, Variante 5) absetzen. Denn “Werbungskosten sind auch […] notwendige Mehraufwendungen, die einem Arbeitnehmer wegen einer aus beruflichem Anlass begründeten doppelten Haushaltsführung entstehen, und zwar unabhängig davon, aus welchen Gründen die doppelte Haushaltsführung beibehalten wird”. Seit 2014 gibt es jedoch eine neue Regel für diesen Steuervorteil. Das Finanzamt kann nun nachprüfen, ob die Nebenwohnung beruflich notwendig ist. Als Faustregel gilt, dass der zweite Haushalt nicht halb so weit weg sein darf wie die Entfernung zwischen Erstwohnung und Job. Soll heißen: Ist die erste Wohnung 40 Kilometer vom Arbeitsort weg, darf die Zweitwohnung maximal 19 Kilometer vom Unternehmen weg sein.
Studenten: Studenten werden meist voll belastet und da sie in der Regel keine Steuern zahlen, können sie auch keine Werbungskosten geltend machen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 1. März 2006 (Az. XI R 33/04) besteht jedoch die Möglichkeit, Aufwendungen, wie z.B. Fahrtkosten, Kosten für Lehrmaterial und auch die Zweitwohnungsteuer, als Verlustabzug nach § 10d EStG anzurechnen. Bei dem Fall, dass eine Wohnung sich bei den Eltern befindet, ist die Anerkennung noch umstritten. In manchen Orten (z.B. Pirna) sind Studenten ohne Einkommen von der Zweitwohnungsteuer befreit - es lohnt sich also immer ein Blick in die jeweilige Satzung.
Ausnahmen von der Zweitwohnungsteuer
Es gibt nur wenige Ausnahmen, wann Personen deutschlandweit von der Steuer befreit werden. Hierunter zählen Bewohner folgender Wohnungsarten:
- Pflegeheimen oder sonstigen Einrichtungen, die der Betreuung pflegebedürftiger oder behinderter Menschen dienen
- Wohnungen, die von öffentlichen oder gemeinnützigen Trägern zu therapeutischen oder sozialpädagogischen Zwecken zur Verfügung gestellt werden
- Wohnungen, die von Trägern der öffentlichen und der freien Jugendhilfe zur Verfügung gestellt werden
- Räumen, die unter das Bundeskleingartengesetz fallen (Lauben, Datschen)
- Räumen in Frauenhäusern (Zufluchtswohnungen)
- Räumen des Strafvollzugs
Getrennt lebende Verheiratete: In einem Urteil aus dem Jahr 2005 (1 BvR 1232/00, 1 BvR 2627/03) hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass eine Nebenwohnung, die von einem Ehegatten aus beruflichen Gründen gehalten wird und sich in einer anderen Gemeinde befindet, nicht der Zweitwohnungsteuer unterliegt.
