Haus- & Immo­bilien­verkauf - wann Steuern an­fallen und wie Sie Steuern sparen können

Sie wollen Ihr Eigenheim, Wohnung oder Immobilie steuerfrei verkaufen? Kein Problem, sie ist schließlich Ihr Eigentum. Dennoch sollten Sie einige Besonderheiten kennen und berücksichtigen, um unnötige Steuern beim Immobilienverkauf zu vermeiden. Sonst trifft sie die Spekulationssteuer oder womöglich sogar die Umsatzsteuer. Darüber hinaus sind einige Besonderheiten bei Erbschaft und Schenkung von Grundstücken und Immobilien wichtig. 

Wann fällt Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf an?

Selbstverständlich können Sie Ihr Eigentum veräußern, wann Sie wollen. Allerdings kann Sie das Spekulationssteuer kosten. Denn sobald Sie Ihr Objekt innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist von 10 Jahren kaufen und wieder verkaufen, fällt auf den erzielten Gewinn Spekulationssteuer an. Diese entfällt jedoch bei Verkauf nach Ablauf dieser Frist und bei Eigennutzung.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Höhe der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf richtet sich nach dem erzielten Veräußerungsgewinn und dem persönlichen Steuersatz. Je höher das Einkommen, desto höher die zu zahlende Spekulationssteuer. Die Spekulationssteuer bei Immobilien kann bis zu 45 % betragen. Diese kann beträchtlich an Ihrem Gewinn nagen, den Sie durch den Verkauf von Haus, Wohnung oder Grundstück erzielt konnten. Eine rechtzeitige Planung Ihrer Verkaufsaktivitäten lohnt sich also.

Sonderfall Eigennutzung

Wurde die Immobilie von Ihnen als Eigentümer selbst bewohnt, sind Sie von der Spekulationssteuer befreit. Ob der Immobilienverkauf erst nach 10 Jahren abgewickelt wird, ist nicht ausschlaggebend. Maßgeblich ist hier die Eigennutzung.

Aber es gibt strenge Regeln hinsichtlich der Eigennutzung. Dazu ist es gar nicht Pflicht, die Immobilie ständig selbst zu bewohnen. Sie kann zeitweise auch vermietet worden sein. Es muss sich nicht einmal um den Hauptwohnsitz handeln. Auch eine überwiegend selbst genutzte Ferienwohnung erfüllt u. U. die Voraussetzungen.

Vorsicht vor der Drei-Objekt-Grenze

Nicht nur die Spekulationssteuer droht Ihnen bei Immobilienverkauf. Wer innerhalb von 5 Jahren mindestens drei Immobilien oder Grundstücke verkauft, wird als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft. Dann steht neben der Versteuerung der Verkaufsgewinne die Anmeldung eines Gewerbes mit Gewerbesteuer und Umsatzsteuer an (§ 15 EStG).

Die Drei-Objekt-Grenze ist schnell erreicht. Bereits wenn ein großes Grundstück in 4 Segmente aufgeteilt wurde und alle Teilbereiche verkauft werden, ist die Regel erfüllt. Der private Verkäufer wird zum gewerblichen Immobilienhändler.

Sie wollen eine Immobilie oder Haus kaufen? Dann informieren Sie sich hier, wie Sie Steuern beim Hauskauf sparen können.

Spekulationssteuer auch bei Erbe und Schenkung?

Sie haben ein Haus geerbt oder im Rahmen einer Schenkung erhalten und wollen diese Immobilie nach der Übertragung steuerfrei verkaufen? Beachten Sie, dass Sie in diesem besonderen Fall nicht nur die Immobilie übernommen haben, sondern auch die daran geknüpfte Spekulationsfrist.

Wichtig ist dabei, wie lange die Immobilie im Eigentum des Erblassers oder Schenkenden war bzw. ob sie durch diesen bewohnt wurde. War die Wohnung bzw. das Haus eigengenutzt oder länger als 10 Jahre im Eigentum des Erblassers bzw. Schenkenden wird keine Spekulationssteuer fällig.

Gilt die Spekulationssteuer auf Immobilien auch für Grundstücke?

Ja, denn auch bei Grundstücken prüft das Finanzamt, ob die 10-jährige Spekulationsfrist zwischen Kauf und Verkauf eingehalten wird. Wer mehrere Grundstücke verkaufen möchte, muss zudem die Drei-Objekt-Grenze beachten.

Lediglich die Frage der Eigennutzung stellt sich bei Grundstücken nicht. Obwohl auch ein Grundstück eigen- oder fremdgenutzt werden kann, ist dies irrelevant. Als Nutzung im rechtlichen Kontext ist das Wohnen definiert. Selbst wenn eine Gartenhütte auf dem Grundstück steht, wäre das keine Nutzung im Sinne des Gesetzes.

Ohne eine darauf verbaute Immobilie ist bei Grundstücken daher Spekulationssteuer fällig, sobald die Spekulationsfrist von 10 Jahren nicht eingehalten werden.

Fällt die Spekulationssteuer auch bei Verlust an?

Die Spekulationsfrist von 10 Jahren ist noch nicht abgelaufen, aber Sie wollen dennoch verkaufen? Das Objekt befindet sich in einer unattraktiven Lage (z. B. Kernkraftwerk, Müllverbrennungsanlage oder fehlende Infrastruktur) oder kann aufgrund seines Alters und Zustands nur mit Verlust veräußert werden? Das Finanzamt unterstützt Sie in dieser Situation. Wenn Sie bei Immobilienverkauf keinen Gewinn erzielen, fällt auch keine Spekulationssteuer darauf an.

Vielmehr können Sie den Verlust steuerlich geltend machen. Vorausgesetzt, Sie haben im selben Steuerjahr Gewinne aus dem Verkauf von Wohnungen, Häusern oder Grundstücken gemacht (hier ebenfalls die Drei-Objekt-Grenze beachten). Mit diesen privaten Veräußerungsgeschäften mit Immobilien (§ 23 EStG) können Sie den Verlust verrechnen.

Fällt Umsatzsteuer beim privaten Immobilienverkauf an?

Bei privaten Immobilienverkäufen fällt keine Umsatzsteuer an. Es handelt sich um private Veräußerungsgeschäfte mit Immobilien nach § 23 EStG. Bei diesen kann unter Umständen jedoch Spekulationssteuer anfallen.

Da der Käufer Grunderwerbsteuer bezahlen muss, sieht das Umsatzsteuergesetz in § 4 vor, dass der private Immobilienverkauf ohne Umsatzsteuer zu erfolgen hat. Er ist dem Grunderwerbsteuergesetz zugeordnet, sodass eine Doppelbesteuerung desselben Verkaufs/Kaufs vermieden wird.

Das gilt auch für den Fall, dass Umsätze von der Grunderwerbsteuer befreit sind, beispielsweise bei Schenkungen, Erbschaften, Übertragungen unter Eheleuten oder auf Kinder.

Wird dagegen eine umsatzsteuerpflichtig vermietete Immobilie durch einen gewerblichen Verkäufer veräußert, fällt Umsatzsteuer an (§ 15a UStG). Berücksichtigen Sie auch hier die Drei-Objekt-Grenze, die Sie schnell zum gewerblichen Immobilienhändler machen kann.

In Kürze:

• Umsatzsteuerfrei ist der Immobilien- oder Grundstücksverkauf also, wenn es sich um einen privaten Verkauf handelt, der Umsatz von der Grunderwerbsteuer befreit ist oder Sie die Immobilie selbst nutzen.
• Umsatzsteuerpflichtig ist der Verkauf, wenn Sie als gewerblich tätige Person eine vermietete Immobilie verkaufen, Sie eine gekaufte Immobilie umsatzsteuerpflichtig vermieten wollen bzw. wenn Sie im Kaufvertrag die Optierung zur Umsatzsteuer vermerkt haben. 

Fazit: Planen Sie frühzeitig, wie Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen

Wenn Sie Ihre eigengenutzte oder vermietete, geerbte oder als Schenkung erhaltene Immobilie oder ein Grundstück auf dem Markt anbieten wollen, sollten Sie den Verkauf gut planen. Denn wer unter bestimmten Umständen die Spekulationsfrist nicht einhält, unterliegt der Spekulationssteuer.

Auch wer innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehrere Immobilien und Grundstücke verkaufen will, sollte sich vorab über die Drei-Objekt-Grenze informieren. Andernfalls droht laut Bundesfinanzhof die Versteuerung als gewerblicher Immobilienhändler.

Hier im Video finden Sie noch einmal zusammengefasst, welche Steuern beim Verkauf von Immobilien und Co. anfallen und wie Sie sie vermeiden: